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內容來自sina新聞
開發商逐利養老地產需量體裁衣
"養老地產項目可以適度超前，但不要過於超前。"12月27日，在成都住宅與房地產業協會與銳理地產網聯合舉辦的2013成都房地產行業養老(健康)地產論壇後，世聯地產西南區顧問部總監郭曉勇如是表示。其時，他正被榮盛發展等多傢地產公司負責人"簇擁"著追問企業養老地產的試水困惑。甲種建地 缺點缺錢急用哪裡借錢
就在24日，保利地產宣佈將全產業鏈介入養老產業，完成北京、上海、廣州、成都、三亞等城市佈局，並希冀將其培育為新的利潤增長點。保利地產高調的風向標作用也在歲末再次刺激瞭房企們逐利的神經。27日，這場基於對未來中國式養老地產模式的探討，也在蓉城拉開帷幕。
不是所有的企業都適合
善弈者，謀局。在27日的論壇中，成都銳理數據總部品牌營銷中心總經理郭潔指出，"中國人口金字塔從1960年的年輕型逐漸發展為成年型，目前已開始向老年型發展，未來將完全發展為老年型人口結構，房地產需求將萎縮，市場產品將多樣化，養老地產將占有一席之地。"
有統計顯示，2012年底，我國60歲及以上老年人口已達到1.94億，今年底將突破2億，2033年將超過4億，龐大老年群體的養老服務需求日益增長。在人口結構老齡化孕育出的銀發經濟帶來的巨大機遇面前，養老地產成為瞭企業眼中的新藍海。截至目前，公開信息披露的養老地產項目已超過百個。
但"爭先恐後"中同樣隱藏著深刻危機。"並不是所有企業都適合做養老地產。"郭曉勇表示，地產商對開發養老項目充滿瞭各種期待，不過，對於想要開發養老地產的企業而言，"想當然"是遠遠不夠的。"其首先必須具備較強的資金實力和融資能力，較高水準的物業經營經驗或能力，醫療健康行業資源整合能力以及更高的社會責任感四個前提條件。"
由於養老地產的特殊性，不隻是房地產開發商，中石化等央企，泰康人壽等險企，正在形成三足鼎立之勢。在業內人士看來，這或許意味著未來養老地產的主角可能不再是傳統的開發商。
在成都銳理數據解決方案中心總經理薛峰看來，養老地產並非隻是大牌開發商的專利。實際上，資產負債率高、高周轉的品牌開發商，並不見得有耐心等待一個養老項目實現盈利，這與品牌開發商追求擴張和快速盈利的性格不符。從這個層面而言，中小開發商就能操盤養老地產。
農地流轉或為有效路徑
運營模式對於養老地產而言是繞不開的話題。事實上，目前養老地產仍未找到清晰有效的盈利模式，行業整體盈利能力較弱。"養老地產既是服務又是產品，入住的老人首先要求享受服務，但簡單的服務顯然不能滿足他們的需求。"薛峰說。
郭曉勇也坦言，目前國內養老地產運營模式尚沒有一套行之可行的標準答案。不過，以養老、醫養機構為核心，輻射活力老人公寓及普通社區住宅的"一核兩環，多級連續服務"模式或將成為養老地產的核心盈利模式。
對於養老地產合理的租售比率，郭曉勇給出瞭"3:7"的答案，即持有物業規模比例小於30%，銷售物業規模比例大於70%。他表示，房地產開發已經進入金融化時代，中國的高融資成本決定瞭企業無論是做養老地產或其他項目，快銷都成為必須；而養老地產的核心是服務，所以不可或缺。在此基礎上，大部分用於銷售對開發商而言是理性選擇。"當然，3:7隻是參考比例，可以根據項目及市場進行調整。"郭曉勇說。
事實上，養老地產的發展之路任重道遠，即使是撥雲見日的上海親和源養老項目也一度面臨著窘迫的盈利狀況。而保利地產發佈養老產業戰略時，更在直言"微利"的同時，將這一"未來利潤增長點"的戰線延長至10年。"需求是巨大的，購買力是有限的。"曾參與親和源打造的薛峰對養老地產項目的投入顯得更為謹慎。"親和源之所以沒有死掉的最大原因，就在於它的土地夠屏東新埤土地貸款便宜。"薛峰指出。
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據悉，親和源項目用地是以工業用地的性質出讓，出讓年限僅為50年。不過，由於土地性質特殊，每畝土地的價格僅為50萬元，遠低於當時同地區住宅用地的價格，僅相當於約每平方米樓面750元的土地成本。"如果使用成本高昂的住宅用地進行養老地產開發，顯然不是個理智的決定。"
不過，薛峰表示，"目前城鎮化的相關政策還未出臺，如果能夠將小產權房、農村土地流轉與養老地產相結合，則可能為養老地產的發展帶來新希望。"
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-01/08142560810.shtml
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