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  "融360"金融搜索平臺發佈的4月份房貸分析報告顯示, 在對全國23個熱點城市進行的調查中, 4月全國最低房貸利率提升至9折,個別銀行最高上浮40%。目前僅有9個城市還存在利率優惠,並有16個城市出現停貸現象。

  調不下去怎能救得起來?

  "央行研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作,意味著貨幣政策微調走向定向寬松。"張宏偉認為,央行釋放這樣的信號,主要是從宏觀經濟著眼點出發,當前宏觀經濟觸底,仍然需要房地產適度拉動宏觀經濟的增長。

  "央行的態度確實發生瞭一些變化。"英大證券研究所所長李大霄稱,此次央行發聲,意味著信貸政策的調整將是大概率事件,同時更凸顯出監管層對此輪樓市異動的重視。問題的關鍵是,銀行會如何配合?

  經濟下行的壓力,對於地方政府而言,更為緊迫。不過,迫切希望啟動"救市"模式的地方政府卻遮遮掩掩,並未"出重拳"。目前,鄭州、無錫、杭州、天津等地隻是對限購政策、公積金貸款等政策進行瞭微調。

  日前,住建部就切實做好2014年住房保障工作下發通知,今年全國城鎮保障性安居工程計劃新開工700萬套以上,其中各類棚戶區470萬套以上;計劃基本建成480萬套。



  不僅如此,地方政府對"救市"的提法也十分慎重。鄭州原定於5月12日就新的管理辦法舉辦新聞發佈會,也在離約定時間半小時之際臨時取消。5月6日,記者查詢安徽銅陵市政府信息公開網和住建委官網,均沒有相關政策內容,銅陵財政局官網上原本登出的補貼契稅的文件也被刪除。

  救樓市最直接的理由就是,地方土地財政已經離不開房地產,銀行更是難以承受房價大幅度下降;房價繼續吹泡沫,利益方皆大歡喜,一旦風吹草動,經濟面就草木皆兵。

  地產投資無可替代?

  據鏈傢地產研究員張旭介紹:"不少區域樓市銷售下滑已經持續一段時間瞭。以北京為例,城中心四區的二手住宅的議價空間都有5%左右。"

  "對於目前的樓市而言,關鍵的問題在於資金緊張。開發商的融資渠道、融資成本、購房人個貸發放的成本和發放的速度都和以前不一樣。"聶梅生認為,如果在資金的問題上不能放松,那"救市"是很難見到效果的。

  誰在誤讀央行

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  "救市"模式重啟?

  "從目前已出臺的地方新政來看,政策力度並不算大,大部分政策是在購房資格上做文章,信貸、稅收政策調整較小。"上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,對比2008年的地方政府救市,當時地方除瞭下調公積金貸款首付及放寬貸款年限外,部分城市還出臺瞭減免稅費或者直接給予財政補貼等政策。

  樓市調整初見端倪,各地政府就紛紛暗救明托,以至於連央行也坐不住瞭,一邊強調"不會輕易采取大規模刺激政策",一邊卻又表態"松動房貸政策"。這到底是開的什麼藥方?

  市場變幻,原本就眾說紛紜,央行"窗口指導"除瞭要看銀行的臉色,看購房人的心態,更要看市場的飽和度。效果存疑,但目前至少可以從央行態度中確定的是,中央也認同瞭房價在下跌,而買漲不買跌恰是樓市的獨有特征。

  與住建部調控思路的轉變相映襯的,是國務院總理李克強棚改先鋒陳政高的履新。

  實際上,央行"優待首套房貸款政策"的提法並非首次。2012年初,央行也曾明確提及滿足首次購房傢庭的貸款需求,隨後中國房地產市場再次出現量價齊升。

  "窗口指導"難與救樓市畫等號

  上述接近住建部的人士透露,本屆政府已經把棚戶區改造作為住房保障的頭號工程,要在5年內改造一千萬套。在這方面,住建部已經對各地下達瞭任務,要求各地出臺政策措施,確保任務完成。

  全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生的觀點就更有意思:"在2013年這一屆政府對房地產沒有出臺政策的情況下,這種反應是市場內部供求關系和經濟基本面發生變化,而不是因為樓市調控。"或許,買漲不買跌的樓市往哪裡走,關鍵還是取決於市場本身。

  經濟面疲弱,真的隻能死靠房地產?與以往樓市調控形成強烈反差的是,住建部或許看淡瞭許多,最近忙的很可能就是尋找新的投資出路。

  "房地產調控現在主要是放給地方,市場層面不會再出統一的全國性調控政策,我們現在主要抓的是保障性住房。"《華夏時報》記者從一位接近住建部的人士處瞭解到。這意味著,住建部門的行政手段從市場撤離的態度已經愈發明顯。

媒體住建部在調控樓市上始終未見發聲耐人尋味

  5月4日,陳政高走馬上任住建部黨組書記,正盤旋於低迷時期的房地產市場因此對未來的調控有瞭更多猜測。陳政高此前任遼寧省省長,而遼寧也曾是李克強主政之地,更是棚改的示范區。李克強赴任中央後,陳政高接任遼寧省省長,全面主持遼寧棚改工作。

  事實上,就在陳政高履新前,住建部的工作重點已經悄然轉向。記者梳理住建部近期發佈的消息和文件看到,住建部工作重點已經轉向保障性安居工程,棚戶區改造正是保障性安居工程的一項重要類別。

  "現在與2012年的情況並不相同,'錢荒'後遺癥仍然存在,如果沒有銀根的實質性放松,存準率不下調,此類窗口指導的效果在今年就會比較有限。"同策咨詢研究中心總監張宏偉對《華夏時報》記者稱。

  這一次,上演"救市門"的主角從地方政府上升到瞭中央層面,對信貸政策"窗口指導"的部門也並非銀監會,而是央行。盡管同為對信貸政策產生影響的職能機構,但央行的力度顯然更能凸顯高層對此時樓市異動的關註。

  "保障性住房供應達到一定規模,肯定會影響到商品住宅市場。"北京房地產業協會副會長陳志表示,隨著這一類住房體量的增大,明年上半年,老百姓的購房需求也許就會向這些房源流動,平抑價格的作用將會逐漸得到體現。

  中國房地產學會副會長陳國強也表示,住建部目前把工作重點集中在保障性住房,這一方面是關註民生的表現,另一方面也是對市場需求的調節,通過大量政策性住房的入市,分流目前的剛性需求。

內容來自sina新聞

  樓市敏感期,央行此次"窗口指導"一石激起千層浪,市場緊盯的還是會否出現信貸放松的信號。

  國傢統計局5月13日公佈的數據顯示,雖然房地產開發投資總體仍在上漲,但其中的住宅投資增速回落瞭0.2個百分點。這意味著後續的樓市供應仍在平穩推進,但增速已乏力。

  事實上,今年前4個月商品房銷售額及銷售面積已連續下降瞭3個月:1-4月份,商品房銷售面積2.77億平方米,同比下降6.9%,降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。

  耐人尋味的是,房地產業"娘傢人"住建部在關於如何調控樓市上近期卻始終未見發聲。暴漲十多年的樓市剛見調整就真的到瞭要去救的地步瞭嗎?以前是越調越漲,現在救市就能救起嗎?地方政府有救市沖動,需要拿出真金白銀的商業銀行,這個時候真的願意慷慨解囊填窟窿?

  "今年全國樓市整體表現低迷,降價潮也從年初的二三線城市向一線城市蔓延。"陳國強對《華夏時報》記者表示,此輪調整是市場內部供求關系和經濟基本面發生變化,而不是因為樓市調控。

  一度被認為是"房價避風港"的一線城市在此番樓市降價潮中也未能幸免土融台中大里土融。進入5月,北上廣深四地都出現瞭樓盤大幅降價促銷的現象。

  與此同時,截至4月底,易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米,環比增長2.6%,同比增長19.5%,創下近5年歷史新高。庫存同比上升幅度最大的是二線的南昌、濟南和寧波。

  "今年與往年很大的不同之處在於,城市之間、地區之間、企業之間的表現會有很大的差距。"聶梅生分析認為,這種反應是市場反應,隨著市場繼續下行,必然會導致房企的優勝劣汰。

  據記者粗略統計顯示,僅今年3月以來,公開報道的房企資金鏈斷裂案例就有十餘起,發生地涉及海南、南京、無錫、奉化、合肥等,更大的隱患已經開始在行業內的中小房企中間積聚。

  "這主要集中在一些中小房企,資金鏈承壓以致於正在開發的項目發生爛尾的情況在市場上逐漸增多。"陳國強表示:"但這也是市場深度調整的必然結果,從目前來看,類似2008年的4萬億救市計劃不會再出臺,預計市場的調整期會更加持久,樓市出現V型反轉的可能性已經不大。"

  樓市瘋狂時,雞犬升天;懸崖前調整時,顯然隻能妖歸妖仙歸仙。

  5月12日,央行副行長劉士餘召開住房金融服務專題座談會明確提出,要優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品房的貸款需求,並合理確定首套房貸款利率水平,及時審批和發放符合條件的個人的住房貸款。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08374140889.shtml

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