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2015年兩會,雖然在李克強總理所作的《政府工作報告》中關於房地產的部分隻有寥寥幾筆,卻不難從中一窺政府擬對房地產市場進行托底的意圖。在這份報告中,與房地產領域相關的包括“穩定住房消費”、“加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度”、“收購存量房改保障房”、“推進信貸資產證券化”、“住房公積金改革”、“新土改”、“實行特大鎮擴權增能試點”等七大關鍵詞。

據此展望,2015年房地產政策暖風還會繼續吹下去,在2014年二三季度地方政府紛紛救市、9·30“央四條”放松房貸、2014年11月至今有一次降準、兩次降息之外,此次兩會後應會出現有關部委出臺諸如支持二套房貸、降低稅費等少量利好政策,地方政府各出其招救市的景象。

此外,李克強總理在此次兩會記者會上還表示,“歡迎外國人在中國買房”,由此可以看出,除瞭一線城市限購有可能松動,還可能將全面向國外購房者開放。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/09275983770503494809080.shtml

可以說,存量房改保障房,相當於“政府幫開發商去庫存”,讓三四線城市內部消化庫存高企的危機,而新土改則讓小型衛星城著眼長遠,獲得產業升級的契機,增強當地人口的消費力,改善人口凈流出的現狀。

兩會後讀懂中國樓市 政策語言

在穩定住房消費的總基調下,堅持分類指導政策、支持居民自主及改善性需求,這其中,公積金改革應該會歸於支持居民自主需求的范疇。據媒體報道,住建部政策研究中心副主任王玨林透露,“通常是兩會後,由相關部委來具體落實政策。預計接下來相關部委將會落實,對已有的政策做出相應調整,包括降低二套房貸首付比例至五成,下調二套房貸款利率等,以及對改善性需求重新定義。”而央行副行長潘功勝也在兩會期間公開回應,央行已經在對房地產市場信貸等是否需要放松進行後期統計,以及對影響進行評估。

??在短短半年內,樓市已經經歷瞭三次政策提振,從2014年末至今,從松綁限貸到央行降息,再到2015年兩會的政府工作報告提出支持居民改善性住房需求—政策出臺的密集程度與力度,遠超市場預期。

從去年的做法來看,很可能庫存壓力較高的三四線城市地方政府會進一步推出傾斜性政策盡快去庫存。而從產品結構上來看,對中低端自住產品,除瞭采取公積金貸款調整、信貸調整,也可能會有稅費台中清水建地貸款上的調整。而對中高端改善型產品,目前暫未見到明顯的政策導向,不過按照房地產業內人士的判斷,很可能會通過交易環節的稅費提升(如臺灣的豪宅稅是15%、新加坡海外買傢房產購置稅為18%),以市場機制取代原有的行政式限購調控,例如,一線城市限購政策“開一扇窗戶”,可能會先從中高端的改善型產品開始。

至於推進信貸資產證券化的提法,是首次見於中央政府的政府工作報告,雖然它與房地產的關聯並不大,但其推進可以解決銀行盤活期限長、收益低的資產,解決目前資產負債表中期限錯配的問題,比如首套房的個人住房抵押貸款如果證券化,就可以解決銀行不想貸、但按政策又不得不貸的問題。

而“加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度”、“新土改”、“實行特大鎮擴權增能試點”則是與新型城鎮化相關的范疇。“收購存量房改保障房”,則可以解決部分城市庫存高企的窘境,也可以加快推進城鎮化。

在2015年兩會“新土改”的關鍵詞下,比去年政府工作報告中“慎重穩妥進行農村土地制度改革試點”的簡短提法擴展瞭不少內容,包括:做好土地確權登記頒證工作,審慎開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度、集體產權制度等改革試點。此外,還有“擴大新型城鎮化綜合試點,實行特大鎮擴權增能試點,提升房貸二胎怎麼辦怎麼貸款比較會過件地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力”的提法,都是在為新型城鎮化指出明確的道路。

新土改帶來的不僅是農村集體用地和宅基地的入市,而是政府希望以這樣的措施來推進衛星城的崛起,“方便農民就近城鎮化”。而這些鎮級行政區域也會因此在政策、土地及項目安排上獲得更多的傾斜,產業政策等會更有利於發展和進行招商引資,尤其是改變目前到瞭鎮一級無土地指標可用的狀況。

從房地產在每年政府工作報告中的表述,也可窺見行業發展的歷程。自2001年房地產首次出現在政府工作報告中,房地產政策從最初的“培育”,到隨後“鼓勵”、“改革”,再到“高度警惕”、“從嚴調控”,直至2014年提出“分類調控”,2015年提出“支持”、“促進”。

在2014年的兩會上,中央提出對房地產“分類調控”的指導思想,暗示庫存較高的城市可自行決定是否放松調控。果不其然,隨後幾個月,二三線城市地方政府根據當地實際情況陸續放開瞭限購,而一線城市雖然仍堅持限購不松綁,但限貸松綁對於買一賣一的改善型買傢來說也不無裨益。但是,去年地方政府雖在救市上不遺餘力,圍繞取消限購、稅費補貼等方面大做文章,但效果並不明顯。截至目前,全國主要城市的庫存量依然徘徊在高位。

綜上所述,2015年的樓市政策語言是通過信貸與分類調控的政策調整,穩定合理的住房消費,包括自住與改善需求;同時通過種種措施化解三四線城市的地產崩盤風險。

內容來自sina新聞

由於自2009-2014年間沒有出現過支持改善性需求的提法,因此2015年這份政府工作報告對房地產市場的表述,被認為接近放松力度最大的2009年。讀懂中國樓市的政策語言,能更好地讓投資者判斷未來將出臺的政策到底會讓樓市走向何方。

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