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  商業巨頭瞄準新城

北京四環限建大型商業 新城商建市場再迎峰值

  東西北四環內禁增1萬平方米以上大型商業的新政，讓新城再度迎來建設高峰。北京商報記者統計發現，下半年到明年，北京十多個重點商業項目幾乎都將開在順義、通州等新城。在核心城區內，便利的中小型社區MALL將迎來發展機會。這也是多年前王府井百貨、藍島、貴友大廈、新世界百貨等巨頭深入大興、通州、順義等市場後，新城零售業迎來的又一波建設高潮。

  北京商報記者發現，通州萬達廣場 、京通羅斯福購物中心、華聯平谷購物中心、鴻坤廣場購物中心、華遠好天地、佈拉格商業廣場、龍湖時代天街、北京ONE國際廣場等數十個商業項目都擬在下半年至明年開業。這些項目普遍落戶通州、大興、昌平等地區，多數為商業綜合體，面積在5萬平方米以上。

  郭增利表示，商業項目講究經營安全性，大型商業雖然有較大投入，但如果有客流保障、品牌商支持，運營風險甚至低於小型商業。小型商業前期投入小，但區域消費客群有限，品牌招商會有難度，沒有經營業績品牌商不願投入精力。如果政府給予稅收等政策優惠、補貼，便民商業對地產商、品牌商更有吸引力。

  上述人士稱，如果自持經營，"小而全"的MALL輻射面不會隻有一個社區，但面積有限競爭力不敵已有的大中型區域購物中心。如果全部零售，與便利店、夫妻店相比，無近距離優勢。

  北京市曾出臺過新增零售商業項目的限制條款，這一度讓商業地產開發商尋求新城落腳點。本次禁限令再度對新增零售商業持收緊態度，這也意味著1萬平方米的大中型商業項目將加速"邊緣化"，通州、順義、大興等新城將迎來新一輪商業項目建設高峰。

內容來自sina新聞

  目前，華潤五彩城、金隅萬科廣場等區域型購物中心順利入市並已進入正軌。但上述人士也表示，在招商過程中，新城購物中心品牌引入、管理方面還是有所限制。由於一些強勢品牌商抵觸落戶新城，這也讓經營者不得不進行買斷營銷。為瞭降低采買商品滯銷風險，經營者不得不重金挖腳成熟項目店長。

  新城商業迎來瞭擴張時機但卻可能並非最佳。在一位資深零售業人士看來，新城區域型、社區型購物中心的選址格外重要。新項目選址區位需要具備一定基礎，人口結構也應有本地與外來人口的適當組合。如果選址不當，沒有足夠市場消費力支撐，項目很可能難產或遭遇超長培育期。

  在中國購物中心產業資訊中心主任郭增利看來，需求決定有無市場，新項目開發不應盲目，需要根據自己的商業規劃，在有客流支撐和消費能力的區域落戶。

  在市場低迷期，品牌商也轉換成較為謹慎的擴張策略，更重視單店效益不再以量取勝。即便地產商有意願開發新項目，但品牌商也有可能不跟隨地產商步伐。

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  "迷你"商業發展堪憂

  大型商業的外移，讓城內商業向"小而全"靠攏。不過，迷你型、小型的社區MALL處境較為尷尬。在成本方面，小型MALL如果采用粗獷管理，吸引力將大大降低，發展意義不大。如果精細化運營，在人力、水電、稅務、商業管理、運營等方面的成本較高，但由於輻射面積有限，最終效益無法平衡。

  在一位業內人士看來，城內新增商業項目限制後，現有商業項目租金會越來越高。但大型商業受限下，開發商對小型商業的熱情並不高漲。1萬平方米以下的商業項目，開發商一般不願投入精力，會選擇直接賣掉。

  北京市最新發佈的《北京市新增產業的禁止和限制目錄2014年版》中，首都功能核心區(東城、西城)不僅將禁止新建和擴建批發市場，1萬平方米以上的零售商業設施也被寫入禁止名單。在城市功能拓展區(朝陽、海淀、豐臺和石景山)，東、西、北四環路和南三環路以內，也將禁止新設立營業面積在1萬平方米以上的零售商業設施。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/09302837929.shtml

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